Así es el nuevo cálculo de la plusvalía

La plusvalía es un impuesto de los Ayuntamientos que se aplica al vender un inmueble, local o terreno para gravar la revalorización del suelo público sobre el que dichas propiedades están construidas.

Previas sentencias en 2017 y 2019 del Tribunal Constitucional consideraron que no es legal su aplicación si el inmueble ha perdido valor al venderlo. El pasado 26 de octubre, se conoció el último fallo del Tribunal Constitucional declarando inconstitucional su sistema de cálculo, con la justificación de que el sistema en vigor no reflejaba la evolución del mercado inmobiliario, impidiendo en la práctica su cobro.

El Ministerio de Hacienda aprobó en Noviembre de 2021 un nuevo sistema de cálculo del impuesto de plusvalía, decidiendo mantener el método de cálculo objetivo, aunque con modificaciones en los coeficientes.

Además, se ha introducido un nuevo sistema para determinar la base imponible, en función de la ganancia real durante la transmisión obtenida por el contribuyente.

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Cambios en los coeficientes

Los coeficientes máximos establecidos por Hacienda son topes que los municipios pueden modular y que serán revisados cada año adaptándolos a la evolución del mercado.

Otro cambio que ha introducido el nuevo cálculo es la obligación de pagar este tributo cuando la venta se produzca en un plazo inferior a un año desde la compra prorrateando el coeficiente proporcionalmente a los meses de propiedad.

¿Cómo se calcula ahora la plusvalía?

El nuevo método de cálculo de la plusvalía aprobado por Hacienda, ofrece al contribuyente la posibilidad de elegir entre uno de los dos métodos disponibles para el cálculo de la base imponible de este impuesto:

• Metodo objetivo: Valor catastral del suelo multiplicado por los coeficientes fijados por los ayuntamientos, que nunca podrán ser superiores a los coeficientes máximos fijados por el gobierno y que son revisados anualmente.
  Este método resultaría desfavorable en el cálculo de la plusvalía de los casos en los que no haya ganancia durante la transmisión.
  
  
• Plusvalía real: Diferencia entre precio de adquisición y precio de venta, aplicandole la proporcion del valor del suelo sobre el valor total.
  Este método podría ser desfavorable en el cálculo de la plusvalía de los casos en los que la ganancia durante la transmisión sea elevada.

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¿Qué método de cálculo es mejor para el contribuyente?

No existe un método que sea mejor para todas las plusvalías, en función de la situación, puede ser más beneficioso un sistema u otro. Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender cómo funciona el nuevo sistema de cálculo:

1. Ganancia durante la transmisión: 40.000 €.
   Años en propiedad: 4.
   Valor catastral: 100.000 € de los cuales el 60% (60.000 €) son relativos al suelo.

   Plusvalía real: Proporción del valor catastral del suelo 60% Ganancia obtenida por la transmisión de 40.000€ Base imponible = 24.000€

   Método objetivo: Coeficiente según los años de propiedad 17% Valor catastral del suelo de 60.000€ Base imponible = 10.200€

   
   
   

2. Ganancia durante la transmisión: 10.000 €.
   Años en propiedad: 7.
   Valor catastral: 100.000 € de los cuales el 20% (20.000 €) son relativos al suelo.

   Plusvalía real: Proporción del valor catastral del suelo 20% Ganancia obtenida por la transmisión de 10.000€ Base imponible = 2.000€

   Método objetivo: Coeficiente según los años de propiedad 12% Valor catastral del suelo de 20.000€ Base imponible = 2.400€

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